Como abrir um alojamento local em Lagos: licença, requisitos e prazos

Antes de começar: a casa pode ter alojamento local?

A primeira pergunta é sempre esta, e em Lagos a resposta hoje é simples. O concelho não tem áreas de contenção nem regulamento municipal de alojamento local, por isso um apartamento ou uma moradia com licença de utilização para habitação pode, em regra, ser registado.

Isto pode mudar. A lei dá aos municípios com mais de mil alojamentos locais, como Lagos, até 31 de dezembro de 2026 para decidirem se criam regras próprias. Enquanto as preparam, podem suspender temporariamente novos registos. Os registos já atribuídos não são afetados. Para quem está a pensar avançar, faz sentido não deixar o pedido para depois.

Em apartamentos, já não é preciso autorização do condomínio, exceto para hostels. Mas a relação com os vizinhos conta: se houver perturbações repetidas e comprovadas, a assembleia de condóminos pode pedir à Câmara o cancelamento do registo. Uma casa bem gerida, com regras claras para os hóspedes, evita este problema à partida.

1. Abertura de atividade nas Finanças

O primeiro passo formal é abrir atividade no Portal das Finanças, como rendimento da categoria B, com o código de atividade de alojamento mobilado para turistas. É também aqui que se escolhe o regime de IVA.

Quem fatura até 15.000 € por ano pode ficar isento de IVA. Acima disso, o alojamento é tributado à taxa reduzida de 6%.

Como estas escolhas têm impacto no IRS e no IVA durante anos, recomendamos sempre falar com um contabilista antes de abrir atividade.

2. Registo no RNAL

O registo faz-se online, no Balcão do Empreendedor, através de uma comunicação prévia com prazo. É preciso autenticação digital, como a Chave Móvel Digital ou o Cartão de Cidadão. Alguns municípios e lojas do cidadão têm atendimento para ajudar.

De forma geral, são pedidos:

• documento de identificação do titular, ou certidão permanente, no caso de empresa
• caderneta predial e título que permite explorar a casa (escritura ou, se não for proprietário, contrato que o autorize)
• autorização de utilização do imóvel, quando aplicável
• comprovativo do seguro obrigatório
• termo de responsabilidade e comprovativo de início de atividade

A Câmara tem 60 dias úteis para se opor. Se não o fizer, o registo é atribuído e o documento com o número RNAL passa a ser o título que permite abrir ao público e anunciar a casa.

Na prática, 60 dias úteis são cerca de três meses. É com este prazo que convém planear, sobretudo para quem quer ter a casa pronta para a época alta.

3. Requisitos da casa

A casa tem de estar em bom estado de conservação, com água quente e fria, ventilação e o equipamento adequado para receber hóspedes. Além disso, há alguns requisitos específicos:

• Segurança: extintor e manta de incêndio acessíveis, kit de primeiros socorros e o número de emergência 112 visível.
• Livro de informações: regras da casa, funcionamento dos equipamentos, recolha do lixo, regras sobre ruído e um contacto de quem é responsável pela casa, em português, inglês e pelo menos mais duas línguas.
• Livro de reclamações: em formato físico e eletrónico.
• Placa identificativa, obrigatória nos apartamentos (as moradias estão dispensadas).
• Seguro obrigatório de responsabilidade civil, que cubra danos a hóspedes e a terceiros.

O seguro merece atenção especial. A validade passou a aparecer no RNAL, e a falta de seguro válido é motivo para a Câmara cancelar o registo. Não chega tê-lo no início: é preciso renová-lo todos os anos e garantir que a informação fica atualizada.

4. Depois da licença: as obrigações do dia a dia

Com o registo atribuído, a casa pode ser anunciada no Airbnb, no Booking.com e noutras plataformas, sempre com o número RNAL visível. A partir daqui há obrigações regulares:

• Comunicação dos hóspedes estrangeiros no portal SIBA, no prazo de três dias úteis após a entrada e a saída.
• Faturação de cada estadia ao hóspede.
• Taxa turística, conforme o concelho. Em Portimão é de 2 € por pessoa e por noite entre abril e outubro, e de 1 € entre novembro e março, até 7 noites, para hóspedes com 13 ou mais anos. Em Lagos e em Vila do Bispo, à data deste artigo, não há taxa turística.

5. Impostos, em linhas gerais

Os rendimentos de alojamento local são declarados no IRS. A forma de tributação depende do regime escolhido e da situação de cada proprietário. Há ainda obrigações ligadas às comissões cobradas pelas plataformas estrangeiras.

Para proprietários estrangeiros ou com outros rendimentos em Portugal, as regras podem ser diferentes. Aqui, mais do que em qualquer outro ponto, vale a pena ter um contabilista que conheça bem o alojamento local.

Uma última nota

Abrir um alojamento local é um processo com várias etapas, mas bem preparado não tem nada de complicado. Na Rentalgest acompanhamos proprietários de Lagos, Vila do Bispo e Portimão no registo, na preparação da casa e em tudo o que vem depois.